敷金とは、賃貸借契約期間中に賃借人が賃貸人に対して負担する賃料
その他一切の債務を担保するために差し入れられる金銭のことをいう
とされています。
例えば、建物明渡時、未払いの賃料が残っていたり、賃借人の過失で
建物の一部が損壊していた場合など、賃貸人は
敷金から未払い賃料や修
理費用を差し引いて残金
を賃借人に返金すること
になります。
判例（最判平成１７年１２月１６日）は、「賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払いを内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されている」として、通常損耗について、賃借人に原状回復義務はないと判断しています。
また、原状回復トラブルを未然に防ぐために、国土交通省はガイドラインを公表しています。同ガイドラインでは、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられている損耗について、賃借人に原状回復義務はない、とされています。
それでは、敷金が差し引かれるケースとしては、どのようなものが想定できるでしょうか。一般的に、以下のような場合には、損耗の程度が社会通念上の通常の使用の域を超えるため、原状に戻すためにかかった費用は賃借人側に払う義務が生じ、敷金から控除されることとなります。
子どもがクロス（壁紙）に
落書きしてしまった場合
絵画を飾るために壁に穴を空けた場合
台所や風呂、トイレなどの水垢、
カビが残ってしまった場合
タバコの焦げ跡がついた場合、タバコのヤニで壁紙が変色してしまった場合
借主の不注意で雨が吹き込んで
床板が傷んだ場合
ペットが柱や床につけてしまったキズ・汚れをつけてしまった場合
引っ越し時などに畳・フローリングへ引っかきキズがついてしまった場合
よく問題になるのは、ハウスクリーニング代の負担についてです。賃借人は、通常の清掃をした上で目的物を返還する義務を負っています。ハウスクリーニングとは、一般的に室内を清掃・消毒し、入居前の状態に近い状態に回復する作業をいうものとされています。しかし、このようなハウスクリーニングは、通常の清掃をして返還する義務を超えるもので、次の賃借人を確保するために行うという側面が強く、もっぱら賃貸人側の事情により行うものといえます。よって、原則として原状回復義務の範囲には入らないと考えられます。
以上の通りで、通常通り暮らしていたのであれば、敷金は満額回収できるものです。
しかし、一般の方が専門知識を持った大家さんやプロの管理会社を相手に交渉をするのは、情報量も違い、専門的な判断も必要になるため、なかなかうまくいきません。たとえば、問題になっている損耗が、通常損耗なのかそうでないのか、の判断。あるいは、賃借人が原状回復費用を支払わなければいけないとしても、賃貸人が主張する修繕費用は妥当といえるのか、など、判断が難しいケースがあるからです。
第一東京弁護士会 所属
兵庫県弁護士会 所属
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ご事情に合わせてご相談させていただきます。
